普法时刻 | 权利滥用之禁与实质公平之维

基本案情

原告蔡某为子女获得西安市某中学入学资格，与被告开发商公司签订《商品房预售合同》，约定购买西安市碑林区某房屋，总价款168万余元。合同签订时，被告公司尚未取得商品房预售许可证，合同中明确标注“项目宗地属共用宗地，尚未取得预售许可证”，原告亦在合同中签字确认。合同签订后，原告实际收房并占有房屋，其子亦使用入学资格就读该附中。在本案中，原告蔡某以案涉房屋买卖合同签订时“未取得预售许可证进而导致合同无效”为由诉至西安碑林法院要求被告返还购房款及资金占用利息。本案一审、二审法院均判决驳回其诉讼请求。

 

争议焦点一：

未取得预售许可证是否导致合同无效？

裁判逻辑与法律依据

预售许可证的行政管理属性

根据民法典第153条，违反法律、行政法规的强制性规定可能导致合同无效，但需区分效力性规定与管理性规定。商品房预售许可制度旨在规范市场秩序，属行政管理要求，未取得许可证不必然导致合同无效（参见《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条）。

诚实信用原则的优先适用

原告在签约时明知项目未取得预售许可证，合同中亦以显著方式提示风险，其自愿签约并支付房款，表明对交易风险的认可。若允许原告在合同核心目的（购房及入学资格）实现后，以程序瑕疵主张无效，将严重违背民法典第7条诚信原则，构成权利滥用。

结论：未取得预售许可证不直接否定合同效力，需结合合同履行实质综合判断。

争议焦点二：

已实际使用入学资格是否影响合同效力？

裁判逻辑与法律依据

权益不可逆性与实质公平

入学资格具有人身专属性与时效性，原告之子已实际使用该资格并就读，无法通过返还房屋恢复原状。若支持合同无效，被告将丧失教育指标价值，而原告则“零成本”获取利益，显失公平（民法典第6条）。

合同目的实现的终局性

原告签约核心目的（购房+子女入学）已完全实现，其主张无效缺乏正当性基础。司法裁判需维护交易稳定性，避免因程序瑕疵否定实质公平。

结论：已实际使用入学资格构成合同有效的重要事实支撑，原告不得事后反悔。

裁判结果

驳回原告诉讼请求，确认《商品房预售合同》合法有效；

案件受理费由原告自行承担。该判决现已生效。

诚信原则的司法刚性：

突破形式桎梏，守护契约精神

规则突破：

本案中，法院在合同实质履行（原告已占有房屋并使用入学资格）的情况下，突破“未取得预售许可证合同无效”的形式化认定规则，优先保护诚信履约方的合法权益。根据民法典第7条，诚实信用原则要求民事主体在享有权利的同时履行相应义务，禁止“先受益后毁约”的权利滥用行为。司法通过灵活适用法律，明确“实质履行”可抵消程序瑕疵的法律风险，为类似纠纷提供了裁判范式。

行业警示：

对开发商而言，本案警示其必须规范销售行为，杜绝以“教育指标”等附加权益诱导交易，同时应加快补办预售手续，避免因程序瑕疵陷入被动。对购房者而言，需审慎核查房屋权属及合同条款，不得利用“事后主张无效”的漏洞谋取不当利益。司法通过本案传递明确信号：任何试图通过法律漏洞“零成本”获益的行为，均难逃否定性评价。

实质公平的价值选择：

超越合规表象，实现利益均衡

利益平衡：

本案裁判的核心在于实现实质公平。原告已通过合同实际获取房屋使用权及教育权益，若支持其“无效主张”，将导致被告既丧失教育指标价值，又无法收回房屋使用权，而原告则“零成本”享受全部利益，显失公平（民法典第6条）。法院通过驳回诉请，明确司法不仅关注合同形式合法性，更注重权利义务的实质对等，防止形式合规掩盖实质不公。

政策衔接：

针对“教育指标捆绑销售”这一灰色地带，法院虽未直接评价其合法性，但通过维护合同效力间接警示行业风险。当前教育政策明令禁止“学区房”炒作，开发商若以教育资源为噱头诱导交易，可能面临行政监管与民事纠纷的双重压力。本案裁判为行业划出红线：附加权益的承诺须以合法合规为前提，否则即便合同有效，也可能引发后续追责。

法官提醒

对购房者

签约前务必核查预售许可证、房屋性质及附加条款，勿因“教育资源”忽视法律风险；明知风险仍缔约者，达到合同目的后需自担交易后果，不得事后以程序瑕疵否定合同效力。

对开发商

严格遵守预售制度，及时补办项目手续；对教育指标等附加承诺，需确保合法合规，避免引发群体性纠纷。

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作者：彭 悦

编辑：侯宜均

责编：马 宁

审核：姚启明