简议定金罚则的适用

        作者：汉中市汉台区人民法院       张芳

【要点提示】定金合同是从合同、实践性合同。按照我国《担保法》、《合同法》及最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释（下简称《解释》）中对定金的相关法律规定，定金合同依其性质和效力可分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。定金罚则适用于一方当事人的债务不履行行为。当事人之间有立约定金合同且定金已实际支付，但一方当事人恶意违约，拒绝按照已经明确约定的条件订立主合同的，方能适用定金罚则。

【案例索引】

（2013）汉民初字第01056号民事判决书（2013年11月12日）

（2014）汉中民终字第00310号民事判决书（2014年5月12日）

【案情简介】

原告王茗、黄璨夫妇在网上见到被告刘顺利、文丽夫妇发布的二手房出售信息后，便电话联系到二被告实地查看了房屋。经口头协商，二原告表示愿意购房，并于2011年6月30日向二被告支付1万元买房定金。被告刘顺利即出具收据写明“收到购房定金1万元”字样。同年7月4日，被告刘顺利在其QQ邮箱里见到原告方发送的二手房买卖合同样本后，立即回信“合同内容异议太多，还需面谈。”此后，双方因在售房价格问题上产生争议，一直未能订立书面房屋买卖合同。原告于2013年7月具状诉至人民法院，以被告方将只值15万元左右的房屋以22万元高价出售，明显无意售房却一味拖延为由，请求判令二被告双倍返还定金2万元，并赔偿其因反复磋商此事而额外另租房居住两年产生的房租损失9000元。

二被告答辩称，二原告在2011年6月多次实地看房后，双方口头约定房屋售价22万元，原告方在7月份交清购房款后被告方立即交房。原告方为表购房诚意在6月30日支付1万元定金。双方的房屋买卖交易已于该日达成，后因原告方一直以各种无理借口要求被告方降价售房，被告方拒不同意，而无法签订书面房屋买卖合同。被告方也因原告违约在先，且时逢近两年来市场房价下落而产生损失，其无权要求被告返还定金、赔偿房租损失。

【审判】

一审法院审理认为，原、被告双方口头协商转让房屋，因价格等原因未达成一致意见，既未按房地产管理法规定签订书面房地产转让合同，也未支付房款或交付房屋，故原、被告双方房屋转让合同未成立，未形成债权、债务关系。根据合同法规定，合同当事人为了确保合同的履行，可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。因此，定金作为担保的一种方式，应当以债的存在为前提。由于本案双方之间不存在债权债务关系，被告辩解因原告违约、无权要求被告退款的理由，无事实依据，不能成立；被告没有合法根据所取得原告所付现金1万元构成不当得利，应予返还。原告请求被告承担缔约过失责任，赔偿其房租支出9000元，因原告租房支付房租系正常生活支出，与缔结合同无直接法律因果关系，故对其主张不予支持。遂依法判决：